A crescente popularidade dos veículos elétricos e híbridos (carros, motocicletas e bicicletas) tem transformado a paisagem urbana e, consequentemente, imposto novos desafios e oportunidades para os condomínios, sejam eles edifícios (verticais) ou de casas (horizontais). A implementação de pontos de recarga é uma pauta urgente, mas que exige um cuidado jurídico especializado para garantir sua correta instalação, regulamentação e gestão.
O Desafio da Regulamentação Interna
A instalação de infraestrutura para recarga elétrica impacta diretamente a vida condominial, envolvendo questões de uso de áreas comuns, rateio de custos, segurança e, fundamentalmente, a modificação ou criação do Regimento Interno e, em alguns casos, da Convenção de Condomínio.
A Lei nº 14.476/2022 trouxe diretrizes importantes ao alterar o Código Civil, estabelecendo que a instalação de ponto de recarga por um condômino não é proibida desde que não gere ônus para a coletividade. No entanto, a lei é uma base; a engenharia fina das regras de convivência e operação deve estar contida nos documentos internos.
É aqui que a atuação do advogado especializado se torna indispensável:
• Análise da Legislação Vigente: O profissional irá garantir que as novas regras estejam em conformidade com o Código Civil, a Lei do Inquilinato, normas técnicas (como as da ABNT), legislação municipal e estadual pertinente (e.g., leis de incentivo ou regulamentação urbanística).
• Definição do Quorum Legal: A alteração do Regimento Interno ou da Convenção exige quoruns específicos de aprovação em assembleia, que devem ser rigorosamente observados para que as novas regras tenham validade jurídica inquestionável.
• Elaboração de Cláusulas Específicas: O advogado redigirá cláusulas claras e abrangentes, abordando:
* Localização e Padrões de Instalação: Onde e como os pontos serão instalados, garantindo a segurança e a padronização técnica.
* Responsabilidade e Manutenção: Quem será responsável pela manutenção, reparo e seguros da infraestrutura.
* Rateio de Consumo de Energia: O ponto mais nevrálgico. É preciso estabelecer um método justo e auditável para a cobrança da energia consumida por cada usuário, evitando subsidiar o consumo individual com a conta comum.
💰 A Oportunidade de Receita Extra para o Condomínio
Uma das maiores vantagens de uma regulamentação bem-feita é a possibilidade de o condomínio gerar receita extra com o sistema de recarga.
Em vez de apenas ratear o custo da energia consumida (Modelo de Custo Zero), um advogado pode estruturar juridicamente um Modelo de Serviço (Concessionária Interna). Neste modelo, o condomínio, ou uma empresa gestora por ele contratada:
• Cobra uma Tarifa Majorada: O valor cobrado pela recarga é composto pelo custo da energia mais uma taxa de administração/serviço (margem de lucro).
• Gera Fundo de Reserva: A margem de lucro pode ser direcionada para um fundo específico, como o “Fundo de Infraestrutura de Recarga”, ou para o Fundo de Reserva geral do condomínio.
• Beneficia a Coletividade: Esse lucro pode ser utilizado para cobrir despesas comuns, reduzir o valor da cota condominial, ou realizar benfeitorias em áreas comuns.
A criação desse modelo de serviço e cobrança exige assessoria jurídica para:
• Definir a natureza jurídica da cobrança (taxa de serviço, aluguel, etc.).
• Garantir a transparência e a prestação de contas em assembleia.
• Elaborar um contrato de adesão para os condôminos ou um Termo de Uso robusto que defina a política de preços e as consequências para o uso indevido.
